Immobilie geerbt – das sollten Sie wissen

Mit fast jedem zweiten Nachlass wird eine Immobilie vererbt – laut des Deutschen Forums für Erbrecht e.V. bis 2020 in einem Umfang von einer Billio Euro. Viele Menschen, die plötzlich und unverhofft zu Immobilienbesitzern geworden sind wissen jedoch nicht, was Sie mit der neuen Immobilie tun sollen. Dennoch müssen oftmals schnell wichtige organisatorische und finanzielle Entscheidungen durch die Erben getroffen werden.

Welche Verpflichtungen gehen mit dem Erbe einer Immobilie einher? Was ist zuerst zu tun? Welche Möglichkeiten stehen offen? Welche Besonderheiten gehen mit einer Erbengemeinschaft einher?

Immobilie geerbt – das kommt auf Sie zu

Das Erbe einer Immobilie trifft die meisten völlig unerwartet. Das bedeutet, dass der Erbe eigentlich keine Zeit hatte, sich auf die mit dem Eigentum einhergehenden Pflichten und Formalien vorzubereiten. Steuern, Grundbucheintrag, Renovierungen: Worum muss sich zuerst gekümmert werden?

Gibt es Streitigkeiten rund um das Testament oder gibt es vielleicht sogar keines, dann muss zuerst das Erbe legitimiert werden. Der erste Schritt wäre also die Beantragung eines Erbscheins. Diese werden vom Nachlassgericht (Amtsgericht) ausgestellt, die Zuständigkeit ergibt sich meist über den Wohnsitz des Verstorbenen. 

Ist alles rund um das Testament geregelt, sollte als nächstes das Grundbuch geändert werden. Somit wird offiziell und auch für Dritte festgehalten, dass die Immobilie bzw. das Grundstück nach dem Tod des bisherigen Eigentümers auf Sie, als rechtmäßigen Erben, übergegangen ist. Dazu muss beim Grundbuchamt durch den Erben, als Eigentümer, ein Antrag zur Änderung eingereicht werden. Zuständig ist dafür das Grundbuchamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück registriert ist. Auch eine Erbengemeinschaft kann ins Grundbuch eingetragen werden.  

Erbschaftsteuer – auf welcher Grundlage wird sie berechnet?

Mit dem Erbe gehen neben den formalen Pflichten auch finanzielle Verpflichtungen, zunächst in Form der Erbschaftssteuer, einher. Denn bei allen Erbschaften wird ein individueller Prozentsatz an Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert der Immobilie verlangt. Das Steuerrecht hat aber wie immer individuelle Regelungen und ausnahmen. 

Es wird zum einen zwischen dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterschieden und zwischen der Nutzung der Immobilie. 

Steuern bei eigengenutzter Immobilie

Ehe- und Lebenspartner, die ein selbst bewohntes Gebäude erben, sind in der Regel steuerbefreit. Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

  • Die Immobilie muss vom Verstorbenen bis zu seinem Tod bewohnt worden sein, oder er darf diese nur aufgrund einer Pflegebedürftigkeit nicht selbst bewohnt haben. 

  • Nach dem Erbfall muss die Immobilie mindestens 10 Jahre vom Erben bewohnt werden, ansonsten werden nachträglich Steuern fällig. 

  • Es kann immer nur eine Immobilie steuerbefreit zum Eigenbedarf vererbt werden, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund für den Umzug vor. Als zwingender Grund gilt beispielsweise eine dauerhafte Pflege in ein Heim oder die Unbewohnbarkeit der Immobilie, jedoch kein Umzug aus beruflichen Gründen. 

Kinder, die eine Immobilie erben sind unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerbefreit: 

  • Die Wohnfläche darf maximal 200 m2 betragen. Bei einer größeren Wohnfläche muss der Immobilienwert ermittelt werden und der im Verhältnis überschüssige Anteil der Wohnfläche versteuert werden. 

  • Auch hier gilt die Regel, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre lang durch den Erben bewohnt werden muss, um nachträgliche Steuern zu vermeiden. 

  • Die 10 Jahresfrist wird nur außer Kraft gesetzt, wenn ein zwingender Grund für den Umzug vorliegt. Darunter fällt zum Beispiel dauerhafte Pflege in einem Heim oder die Unbewohnbarkeit der Immobilie.

Merke: Es kann immer nur eine Immobilie steuerbefreit zur Nutzung im Eigenbedarf vererbt werden.

Steuern bei einer geerbten, vermieteten Immobilie

Wurde die geerbte Immobilie durch den Verstorbenen zu Wohnzwecken vermietet, so werden zur Berechnung der Erbschaftsteuer 90% des Verkehrswertes der Immobilie herangezogen. Eine Stundung dieser Steuer ist grundsätzlich möglich. Insbesondere dann, wenn der Erbe die Immobilie für die Begleichung der Steuerschuld verkaufen müsste, wird eine 10-jährige Frist zur Begleichung der Steuerschuld gegeben.

Erbschaftsteuer – wie hoch ist sie beim Erbe einer Immobilie?

Zunächst muss der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Mittels unserem Onlinetool können Sie sich bequem von zuhause aus eine erste Wertschätzung einholen. Für die konkrete Festsetzung der Erbschaftssteuer bedarf es jedoch ein vollwertiges Immobilienwertgutachten, vom Gutachter oder qualifizierten Makler.

Vom Verkehrswert werden dann Nachlassverbindlichkeiten, wie Schulden und offene Forderungen des Erblassers, abgezogen. 

Vom übrigen Wert wird der Freibetrag abgezogen. 

Folgende Freibeträge gelten je nach Verwandtschaftsgrad für die Erben: 

  • 500.000 € für Ehe- und Lebenspartner

  • 400.000 € für Kinder

  • 200.000 € für Enkelkinder

  • 100.000 € für Eltern, Großeltern und Urenkel

  • 20.000 € für alle weiteren Personen

Häufig übersteigen vererbte Immobilien mit zugehörigem Grundstück den Freibetrag. Auf den restlichen Betrag muss dann in Abhängigkeit von der Steuerklasse Erbschaftssteuer gezahlt werden. 

Es ergeben sich folgende Spannen für die Erbschaftssteuersätze:

Höhe des ErbesSteuersatz in Abhängigkeit
der Klasse
75.000 €7-30%
300.000 €11-30%
600.000 €15-30%
6.000.00019-30%
13.000.00023-50%
mehr30-50%

Immobilie geerbt – das sind Ihre Möglichkeiten

Eigennutzung einer geerbten Immobilie

Mit dem Erbe einer Immobilie kann vom einen auf den anderen Tag der Traum vom Eigenheim in Erfüllung gehen. Befindet sich die Immobilie in einer für sie akzeptablen Lage, dann sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Eine Einsparung der Erbschaftssteuer aufgrund von Eigenbedarf ist prinzipiell möglich, ist aber mit mehreren Bedingungen verknüpft:

    Verwandtschaftsgrad: Die Erblasser müssen die Eltern des Erben sein.
    Nutzungsart: Die Immobilie wurde vorher durch den Erblasser selbst bewohnt.
    Größe: Die Wohnfläche ist nicht größer als 200 Quadratmeter. Überschreitet die Immobilie die angegebene Maximalgröße, wird die Mehrfläche anteilig versteuert.

    Treffen alle drei Merkmale zu, so kann die Erbschaftssteuer gespart werden, wenn der Erbe die betreffende Immobilie nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz bewohnt oder nur auszieht, weil ein triftiger Grund vorliegt. Als solcher Grund gilt beispielsweise eine Pflegebedürftigkeit. Ein arbeitsbedingter Umzug ist hingegen kein anerkannter Grund um die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verlassen zu können. Wer vor Ablauf der 10 Jahre ohne triftigen Grund auszieht, muss die Erbschaftssteuer entrichten.

  • Ihr neues Zuhause sollte ein Ort sein an dem Sie sich geborgen und rundum wohl fühlen. Wenn Ihnen beispielsweise die Wandgestaltung oder das Küchenmobiliar des Erblassers nicht zusagt, dann sollten Sie eine Renovierung erwägen. So beugen Sie auch dem Gefühl vor, in Ihrem Haus nur “zu Gast” zu sein. Dieses Gefühl kann sich einschleichen, wenn die Immobilie zu sehr dem Zustand gleicht, den sie hatte als der Erblasser sie noch bewohnt hat. Sollten es die finanziellen Mittel also zulassen, können wir Ihnen nur raten die Immobilie ganz nach Ihren Wünschen umzugestalten.

    Sind die finanziellen Mittel zur Renovierung nicht vorhanden, dafür aber Schäden, die dringend repariert werden müssen, sollten Sie einen Verkauf der Immobilie erwägen. Andernfalls kann es zu einem sogenannten Renovierungsstau kommen. Ein Renovierungsstau führt dazu, dass sich der Zustand der Immobilie immer weiter verschlechtert und über den Lauf der Zeit immer mehr reparaturbedürftige Mängel hinzukommen. Der Erhalt der Immobilie wird dann zur Sisyphusarbeit, bis schließlich die ganze Immobilie generalsaniert wurde.

  • Eine Erbengemeinschaft stellt eine besondere Herausforderung dar, denn es muss Einigkeit darüber herrschen, was mit der Immobilie passieren soll. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen die Immobilie selbst zu beziehen, dann sollten Sie sich vorab Gedanken machen, ob es Ihnen möglich wäre die restlichen Erben auszuzahlen. Der Wert der Immobilie spielt dabei die entscheidende Rolle, welchen Betrag Sie den anderen Erben schuldig wären. Danach müssen Sie sich natürlich als Gemeinschaft einigen, ob die Auszahlung und somit Ihr Einzug allen Beteiligten recht ist.

Verkauf einer geerbten Immobilie

Befindet sich die Immobilie am falschen Standort oder entspricht nicht den Bedürfnissen des Erben, ist der Verkauf der Immobilie eine gute Möglichkeit. Der Erlös kann dann für den Erwerb einer passenden Immobilie oder für andere Wünsche verwendet werden. Auch in einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf eine gerechte Lösung, bei der sich niemand benachteiligt fühlen kann. Sie sollten allerdings dringend die steuerrechtlichen Aspekte (Spekulationssteuer) hinter einem Verkauf beachten, damit es keine unerwarteten Kosten gibt.

Ob Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie die Unterstützung eines regionalen Immobilienmaklers benötigen bleibt Ihnen überlassen. Sowohl der Verkauf ohne, als auch mit Immobilienmakler haben Vor- und Nachteile. Diese Vor- und Nachteile werden im Blogpost “Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen” ausführlich beleuchtet. Im Blogpost “Tipps zum privaten Immobilienverkauf” geben wir Ihnen unsere Ratschläge für einen erfolgreichen Verkauf mit auf den Weg.

Vermietung einer geerbten Immobilie

Wer die geerbte Immobilie (noch) nicht selbst beziehen kann, aber sich die Möglichkeit offen halten möchte, der sollte sich mit der Möglichkeit einer Vermietung auseinander setzen. Einige Immobilienarten sind dafür geeigneter als andere, da mit der Rolle als Vermieter natürlich auch einige Pflichten einhergehen. 

Bei Einfamilienhäusern ist eine Vermietung meist weniger ratsam, da sich die Instandhaltungskosten nicht vollständig auf den einen Mieter übertragen lassen. Somit lässt sich keine angemessene Eigenkapitalrendite erwirtschaften und der verwalterische Aufwand bleibt unentlohnt. Anders sieht es bei Mehrfamilienhäusern aus, hier ist eine Vermietung in der Regel lohnenswerter. 

Wenn Sie über die Vermietung einer geerbten Immobilie nachdenken, sollten Sie sich über die Rechte, Pflichten und den Verwaltungsaufwand informieren.

Zu den Pflichten eines Vermieters zählen:

  • 1

    Die Instandsetzungspflicht

    Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache muss wiederhergestellt werden, wenn der Mieter den Mangel nicht zu vertreten hat. 

  • 2

    Die Verkehrssicherungspflicht

    Sie gilt der Abwehr von Gefahrenquellen und kann im Vertrag auch auf den Mieter übertragen werden.

  • 3

    Die Prüfungspflicht

     Abflussrohre, Aufzüge, und Gasleitungen müssen regelmäßig inspiziert werden.

  • 4

    Die Beheizungspflicht

    Sobald zwischen dem 01.10. und dem 30.04. die Außentemperatur für drei aufeinanderfolgende Tage auf unter 12 Grad absinkt, ist der Vermieter verpflichtet zwischen 07:00 und 23:00 Uhr die Möglichkeit der Beheizung sicherzustellen. Bäder und Duschräume müssen eine Temperatur von 22 Grad erreichen können, für Aufenthaltsräume gilt eine Temperatur von 20 Grad. Nachts ist eine Temperatur von mindestens 17 Grad zu gewährleisten. 

  • 5

    Die Nebenkostenabrechnung

    Häufig ist vereinbart, dass Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Dann ist der Vermieter in der Pflicht die Nebenkosten aufzuschlüsseln und in der Nebenkostenabrechnung offenzulegen. Die Kostenpunkte sind mit denen des Vorjahres zu vergleichen. 

  • 6

    Die Sicherstellung von Ruhe

    Das Wohnen sollte nicht durch unzumutbaren Lärm beeinträchtigt werden. Geht er Lärm von einem anderen Vermieter aus, so muss der Vermieter für eine Lösung sorgen.

Zu den Pflichten kommen noch Verwaltungsaufwände und organisatorische Aufgaben, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen. Das Einnehmen der Rolle als Vermieter sollte daher gut überlegt sein. Natürlich gibt es auch Dienstleister, die die Hausverwaltung für Sie übernehmen, aber auch das ist wieder ein Kostenpunkt, bei dem fraglich ist, ob er sich durch die Mieteinnahmen rentieren wird. 

Erbengemeinschaft – welche Besonderheiten ergeben sich?

Eine Erbengemeinschaft entsteht dann, wenn mehr als eine Person die betreffende Immobilie erbt. In einer Erbengemeinschaft verfügen alle gemeinsam und gleichberechtigt über die geerbte Immobilie. Das bedeutet, keiner der Erben kann allein über die Immobilie verfügen, alle Entscheidungen müssen gemeinsam und einstimmig getroffen werden. Hier herrscht hohes Konfliktpotential, denn jedes Mitglied der Erbengemeinschaft verbindet andere Erinnerungen mit der geerbten Immobilie und jeder hat seine eigenen Wünsche die den Erbanteil betreffen. 

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