10 Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf ohne Makler

Sie haben sich dazu entschieden Ihre Immobilie auf eigene Faust zu verkaufen. Doch ohne die nötigen Marktkenntnisse und Fachwissen (rechtlich und organisatorisch) birgt der Verkauf viele Hindernisse. Deshalb teilen wir unser Wissen mit Ihnen, um sie bestmöglich auf die kommenden Herausforderungen in den verschiedenen Phasen des Verkaufs vorzubereiten. 

1. Tipp für den Immobilienverkauf

Wertermittlung als erster Schritt beim Immobilienverkauf ohne Makler

Den Wert Ihrer Immobilie zu kennen, ist der erste wichtige Schritt für einen erfolgreichen Verkauf. Setzen Sie den Preis für die Immobilie zu niedrig an, erhöhen Sie den Verkaufsaufwand durch die hohe Zahl an Interessenten und verlieren außerdem bares Geld. Wir der Preis zu hoch angesetzt, verschrecken Sie potentielle Interessenten und der Verkauf zieht sich in die Länge. 

Eine professionelle Bewertung können Sie durch einen regionalen Immobilienmakler vornehmen lassen. Unsere kostenlose Bewertungsstrecke gibt Ihnen erste grobe Wertschätzung Ihrer Immobilie. 

2. Tipp für den Immobilienverkauf

Relevante Unterlagen beim Immobilienverkauf ohne Makler

Bevor Sie Ihre Immobilie annoncieren können, bzw. sich auf die Suche nach potentiellen Käufern und Käuferinnen begeben können, sollten Sie die nötigen Unterlagen zusammentragen:

  • 1

    Grundriss

    Der Grundriss bildet Ihre Immobilie zweidimensional ab und ist für potentielle Käufer und Käuferinnen eines der wichtigsten Merkmale im Exposé. Durch die Raumaufteilung können die Interessenten erkennen, ob die Immobilie Ihren Bedürfnissen entspricht. Deshalb können wir Ihnen nur ans Herz legen, den Grundriss bei jeglicher Präsentation Ihrer Immobilie beizufügen.

  • 2

    Flurkarte

    Die Flurkarte gibt Informationen über die Lage des Grundstücks, seine Bebauung und die umliegenden Grundstücke. Sie kann im Katasteramt eingesehen werden, dort können Sie auch eine Kopie anfertigen lassen. 

  • 3

    Energieausweis

    Der Energieausweis ist ein sehr dringliches Dokument und muss spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie und kann online beantragt werden. Dabei bildet der Energiebedarf die Basisgrundlage für die Messung. Ein positives Ergebnis sollte unbedingt in den Verkaufsunterlagen hervorgehoben werden, da die Attraktivität der Immobilie durch die Energieeffizienz steigt.

  • 4

    Grundbuchauszug

    Der Grundbuchauszug kann in Form einer beglaubigten Kopie beim Grundbuchamt beantragt werden. Er ist eine offizielle Auskunft über die Größe der Immobilie und alle Informationen über die Eigentümerverhältnisse und Rechte. 

  • 5

    Bauakte

    Die Bauakte gibt den Interessenten die nötigen Informationen zu den zum Grundstück gehörenden Baugenehmigungen und den Flächen. Sie sollte spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen und kann bei der Stadt oder Gemeinde beantragt werden. 

  • 6

    Baulastenauskunft

    Die Baulastenauskunft kann bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden und sollte zusammen mit der Bauakte vorgelegt werden. Hier werden Baulasten aufgeführt, dazu zählen beispielsweise Wegerechte. 

In besonderen Fällen werden noch weitere Unterlagen benötigt. Bei älteren Gebäuden können beispielsweise der Bauvertrag und die zugehörigen Denkmalschutzbedingungen wichtig sein. Versuchen Sie ein Mietshaus oder eine Wohnung zu veräußern, so zählen die Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen zu den wichtigen Unterlagen. Haben Sie die Immobilie bereits saniert, dann sollten Sie unbedingt die Unterlagen zu den Sanierungsmaßnahmen bereithalten, da sie den Verkaufswert positiv beeinflussen. Auch die Unterlagen zu den Versicherungen oder zur Verwaltung können hilfreich sein. 

Laden Sie sich außerdem unsere Checkliste zur Zusammenstellung von Verkaufsunterlagen herunter, um weiterführende Tipps zu erhalten.

3. Tipp für den Immobilienverkauf

Erstellung eines ansprechenden Exposés

Das sogenannte Exposé ist häufig der erste Eindruck zu Ihrer Immobilie, also gilt es, zu beeindrucken. Es enthält alle wichtigen Eckdaten und Verkaufsargumente zu Ihrer Immobilie.

  • Ein einladendes Deckblatt ist das A und O, um möglichst viele potentielle Käufer anzusprechen. Neben einer ansprechenden Überschrift und einem repräsentativen Foto sollten folgende Eckdaten enthalten sein: 

    • Größe des Grundstücks

    • Wohnfläche

    • Anzahl der Zimmer

    • Baujahr

    • mögliches Einzugsdatum

    • gewünschter Kaufpreis bzw. Miete

    Unser Tipp für Sie: Nutzen Sie bereits die Überschrift, um die besten Merkmale Ihrer Immobilie hervorzuheben.

    Beispielsweise: “modernisierter Ruhesitz in zentraler, grüner Lage”

  • Es gibt keine Vorgaben, wie Sie Ihr Exposé gestalten müssen. Sie dürfen entscheiden, welche Informationen Sie als relevant und verkaufsfördernd erachten. Sie sollten sich auch in die Lage der Interessenten hineinversetzen und sich fragen, welche Informationen für sie am wichtigsten sind. Unserer Erfahrung nach, sollten folgende Daten unbedingt enthalten sein:

    • umfassende Informationen zur Lage und Umgebung

    • vollständige Objektbeschreibung

    • Grundriss & Fotos

    • Angaben aus dem Energieausweis

    • falls vorhanden: Wertgutachten 

    Unser Tipp für Sie: Nennen Sie schon an dieser Stelle mögliche Besichtigungstermine, somit können Sie von Beginn an die Zeit für die Terminvereinbarungen reduzieren. 

4. Tipp für den Immobilienverkauf

Vorbereitung ist alles – so verkaufen Sie erfolgreich

Auch wenn die Wertermittlung, die Zusammenstellung der Unterlagen und die Erstellung des Exposés nur der Anfang des langen Verkaufsprozesses bilden, legen Sie hier schon den Grundstein für Ihren Erfolg.

So gibt Ihnen eine fundierte Wertermittlung später mehr Sicherheit in den Verkaufsverhandlungen und Sie entgehen der Gefahr, Ihre Immobilie zu günstig zu verkaufen. Aussagekräftige Verkaufsunterlagen geben verringern unnötige Nachfragen und sorgen dafür, dass sich nur die Interessenten melden, die wirklich ein ernsthaftes Interesse daran haben, Ihre Immobilie zu kaufen. Die Vollständigkeit der Unterlagen beugt späteren rechtlichen Streitigkeiten vor – so ist zum Beispiel das Fehlen des Energieausweises abmahnfähig und kann von daher teuer werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen wollen, dann beherzigen Sie unseren Rat und bereiten Sie sich gerade in der Anfangsphase gründlich vor.

5. Tipp für den Immobilienverkauf

Clever vermarkten für den erfolgreichen Verkauf

Mit einer fundierten Immobilienbewertung, der Erstellung eines hochwertigen Exposés und der Zusammenstellung aller Unterlagen haben Sie schon die ersten gemacht – jetzt gilt es den passenden Käufer oder die passende Käuferin zu finden.

  • Nicht jeder ist bereit, für Ihre Immobilie gleich viel zu bezahlen. Sie haben zum Beispiel ein Haus, mit großer Küche und viel Platz für das familiäre leben? Dann richtet sich Ihre Ansprache ganz klar an Familien oder Paare, welche gerade in der Familienplanung sind. Diese sind auch bereit einen entsprechenden Preis für Ihren Wohntraum zu bezahlen. Während sich wahrscheinlich ein Single weniger dafür interessieren wird.

    Treffen Sie mit Ihrer Werbung die richtige Zielgruppe, ist die Chance groß, dass Ihr Haus zu einem Top-Preis verkauft wird.

  • Schnell und unkompliziert funktioniert die Vermarktung über die großen Immobilienportale. Dort können Sie einfach Ihre gesammelten Unterlagen und Bilder in einer Kurzfassung online stellen und auf die Interessentenanfragen warten.

    Haben Sie vorher eine ganz spezifische Zielgruppe für Ihre Immobilie herausgearbeitet, sollten Sie sich überlegen, wo diese Zielgruppe sonst noch unterwegs ist. Und dort dann ganz gezielt die Werbung schalten.

  • Eine weitere Herausforderung ist der richtige Preis. Wenn Sie vorher eine fundierte Immobilienbewertung durchgeführt haben, dann wissen Sie schon mal, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Doch nicht immer entspricht der ermittelte Wert am Ende auch wirklich dem Verkaufswert, denn nehmen noch viele weitere Faktoren Einfluss auf das Endergebnis. 

    Legen Sie für sich selbst fest, was Ihre Untergrenze für den Verkauf ist und steigen Sie mit einem höheren Preis als dem ermittelten in die Vermarktung ein. So haben Sie noch Spielraum bei den Verkaufsverhandlungen.

6. Tipp für den Immobilienverkauf

Besichtigungen planen und durchführen

Die ersten Anfragen werden nicht lange auf sich warten lassen und schon nach wenigen Tagen werden Sich zahlreiche Interessenten bei Ihnen gemeldet haben. Jetzt müssen Sie nur noch die Stecknadel im Heuhaufen finden.

Die richtigen Interessenten zur Besichtigung auswählen

Ihre Zeit ist nur begrenzt, was bedeutet, Sie können nicht endlos viele Besichtigungen durchführen. Deshalb sollten Sie schon im Vorhinein gezielt aussortieren welche Interessenten Sie überhaupt einladen. Wurden vollständige Kontaktdaten angegeben? Sind diese korrekt? Klingt das nach wirklichem Interesse an der Immobilie?

Gehen Sie bei der Auswahl sorgfältig vor, denn mittlerweile gibt es auch einen sogenannten Besichtigungstourismus sowie eine Besichtigungskriminalität.

Gut organisiert in die Besichtigung

Habe Sie eine erste Auswahl an Interessenten gefunden, müssen Sie nur noch Besichtigungstermine vereinbaren. Dabei sind Einzeltermine zu empfehlen, sollten Sie jedoch aus Zeitgründen mehrere Interessenten auf einmal einladen müssen, halten Sie die Gruppen so klein wie möglich.

Haben Sie in den ersten Schritten gut vorgearbeitet, dann haben Sie mit den Besichtigungen weniger Arbeit. Der Interessent bzw. die Interessentin hat dann vorher schon alle notwendigen Unterlagen erhalten und konnte sich schon einen guten Eindruck über die Immobilie verschaffen. Halten Sie trotzdem auch bei der Besichtigung nochmal alle Unterlagen bereit, wie zum Beispiel den Energieausweis. Sie sollten auf aufkommende Fragen zur Immobilie eine Antwort haben oder zumindest wissen, wo sie steht. Das gilt ebenso für die nähere Umgebung – also wo ist die nächste Haltestelle, wie sieht es mit der Nahversorgung aus usw.

Das schafft vertrauen der potentiellen Käufer in Sie und Ihre Immobilie.

Einladende Atmosphäre in Ihrer Immobilie schaffen

Im Vorfeld der Besichtigung empfiehlt es sich eine wohnliche Atmosphäre zu schaffen. Es sollte sauber und aufgeräumt sein, persönliche Gegenstände sollten nach Möglichkeit nur dezent platziert oder weggeräumt werden. Gleiches gilt für den Außenbereich.

Studien haben außerdem gezeigt, dass durch bestimmte Düfte oder auch dezente Musik, das wohlbefinden der Interessenten bei einer Besichtigung steigert. So fühlen sich viele bei dem Duft von frisch aufgebrühten Kaffee gleich ganz heimisch. Aber Vorsicht - auch hier gilt die Devise: Weniger ist mehr!

7. Tipp für den Immobilienverkauf

Stimmt die Bonität? Kaufinteressenten überprüfen

Nach langem Suchen haben Sie sich für einen potentiellen Käufer oder eine Käuferin entschieden. Bevor Sie in die Verkaufsverhandlungen einsteigen, sollten Sie die Bonität und die Ernsthaftigkeit des Interesses prüfen.

Dieser Schritt ist entscheidend, weil wenn der Käufer nicht zahlen kann, können zum Beispiel die Notarkosten an Ihnen hängen bleiben. Haben Sie im schlimmsten Fall das Eigentum schon übergeben und müssen den Verkauf rückabwickeln, bedeutet das für Sie viel Aufwand und Kosten. Noch problematischer wird es für Sie, wenn Sie den Verkaufserlös schon fest eingeplant haben und selbst bereits andere Verpflichtungen eingegangen sind.

Für eine Prüfung können Sie sich Konto- und Depotauszüge zeigen lassen, eine Schufa-Auskunft einholen (lassen). Eine weitere Option ist das Anfordern der Finanzierungszusage der Bank.

8. Tipp für den Immobilienverkauf

Geschickte Verkaufsverhandlungen für einen Top-Preis

Sie befinden sich mit Ihrem Immobilienverkauf auf der Zielgeraden, sollten jetzt aber keinesfalls unkonzentriert werden. In den Verkaufsverhandlungen legen Sie schlussendlich den Preis fest, welchen Sie für Ihre Immobilie bekommen.

Wenn Sie in die Verhandlung einsteigen, sollten Sie mit einem höheren Preis einsteigen als dem Realwert. Bei ca. 110% spricht man von einem moderaten Startpreis, wenn Sie mit bis zu 140% des Realwertes einsteigen, spricht man vom Hochpreis-Modell.

Ausschlaggebend für den Erfolg im Verkaufsgespräch, ist eine optimale Vorbereitung. Kennen Sie die Fakten zu Ihrer Immobilie und heben Sie die Vorzüge hervor. Im Optimalfall haben Sie schon bei früheren Besichtigunge etwas mehr über Ihren Käufe bzw. Käuferin erfahren und können die Immobilie den Interessen entsprechend hervorheben. 

Der Käufer macht gerne Sport? Im Keller lässt sich wunderbar ein Fitnessraum einrichten. Die Kinder der Familie brauche viel Bewegungsraum? Der Garten bietet viel Platz für eine Tobelandschaft, hinter dem Zaun geht es gleich raus in den Wald und im näheren Umkreis befinden sich mehrere Spielplätze.

Auch könne Sie geschickt Formulierungen wie “Schulden” oder “Preis” vermeiden, indem Sie eher von “Finanzierung zu günstigen Zinsen” oder dem “Wert” der Immobilie sprechen. Lassen Sie sich außerdem im Gespräch nicht vom Interessenten provozieren oder unter Druck setzen, sondern bleiben Sie immer sachlich.

9. Tipp für den Immobilienverkauf

Rechtssicher verkaufen mit einem geprüften Kaufvertrag

Sie haben sich mit dem Interessenten auf einen Preis und sonstige Konditionen geeinigt, dann fehlt für einen erfolgreichen Verkauf nur noch der Kaufvertrag.

In Deutschland gilt nach BGB §311b Abs. 1 die Pflicht, dass ein Kaufvertrag bei dem ein Grundstück bzw. Wohneigentum den Besitzer wechselt, von einem Notar beglaubigt werden muss. Entsprechend müssen Sie sich einen Notar suchen. Diesen liefern Sie und der Käufer die Informationen zum Verkauf und er erstellt daraus den Kaufvertrag.

Achten Sie darauf, dass Sie den korrekten Preis sowie alle weiteren Vereinbarungen im Kaufvertrag festhalten. Zum Beispiel, ob und zu welchem Preis Einrichtungsgegenstände überlassen werden, Absprachen zu mögliche Mängeln usw. So sichern Sie sich rechtlich ab und erleben später keine böse Überraschung. Der Notar stellt Ihnen dann den Kaufvertrag zur Prüfung zur Verfügung – hier empfiehlt es sich durchaus, noch mal einen Anwalt oder Makler drüberschauen zu lassen, ob rechtlich alles in Ordnung ist.

10. Tipp für den Immobilienverkauf

Übergabe der Immobilie erst nach vollständiger Bezahlung

Alles ist geregelt – fehlt zum Abschluss des Geschäfts nur noch die Übergabe des Eigentums. Hier ist zu empfehlen, dass die Übergabe erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises erfolgt.

Sicher können Sie das Eigentum auch schon vorher übergeben, doch sollte sich nach der Übergabe herausstellen, dass der Käufer nicht zahlen kann, wird es unter Umständen schwer, ihn wieder aus der Immobilie herauszubekommen.

Bei der Übergabe sollten Sie zudem ein ausführliches Übergabeprotokoll anfertigen. In diesem können Sie mit gemeinsam mit dem Käufer auch eine detaillierte Mängelliste festhalten und sich somit noch mal absichern, dass nach der Übergabe keine weiteren Ansprüche mehr gestellt werden. Im Optimalfall bringen Sie auch noch eine Begleitperson für die Übergabe mit, welche das Übergabeprotokoll als unbeteiligte Dritte Person unterschreiben kann.

Erfolgreich verkaufen ohne Makler ist möglich

Der Verkauf ohne Makler bringt Vor- und Nachteile mit sich. In jedem Fall bedeutet er viel Arbeit – wenn Sie dabei jedoch unsere Tipps zum Immobilienverkauf beachten, sollte einem erfolgreichen Abschluss nichts im Wege stehen.

Scheuen Sie sich nicht, an der ein oder anderen Stelle Unterstützung hinzuzuziehen. Für eine professionelle Immobilienbewertung können Sie einen Makler oder Immobiliengutachter beauftragen. Oder wenn Sie den Kaufvertrag noch mal anwaltlich prüfen lassen. Zwar kostet das erstmal Geld, es sind jedoch Investitionen, welche Sie vor noch deutlich höheren Verlusten bewahren können.
 

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